Overdrachtsbelasting berekenen

Overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt bij de aankoop van een woning, vakantiewoning, beleggingspand of stuk grond. De hoogte van de belasting wordt berekend over de koopsom of de marktwaarde van het onroerend goed, afhankelijk van welke waarde hoger is. Het percentage dat je betaalt, hangt af van het type aankoop.

Voor een woning die je zelf gaat bewonen geldt een tarief van 2 procent. Starters tussen 18 en 35 jaar kunnen onder voorwaarden gebruikmaken van de startersvrijstelling en betalen dan geen overdrachtsbelasting. Voor andere aankopen, zoals een tweede woning of beleggingspand, geldt een hoger tarief. Voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden of bouwgrond, blijft het hoge tarief van kracht.

De overdrachtsbelasting wordt berekend door het toepasselijke percentage te vermenigvuldigen met de koopsom. Bij een woning van 400.000 euro en een tarief van 2 procent betaal je bijvoorbeeld 8.000 euro overdrachtsbelasting.

De bekendste vrijstelling is de startersvrijstelling. Deze geldt voor kopers tussen 18 en 35 jaar die een woning kopen om er zelf te wonen. De woning mag niet duurder zijn dan de maximale waardegrens voor dat jaar. De vrijstelling kan slechts één keer worden gebruikt en geldt alleen voor het deel van de woning dat door de koper zelf wordt bewoond.

Daarnaast bestaan er ook andere vrijstellingen, bijvoorbeeld bij een verdeling van een woning na een scheiding, bij een erfenis of bij een fusie of splitsing van ondernemingen. Deze situaties hebben elk hun eigen voorwaarden en worden beoordeeld door de Belastingdienst.

Een volledig overzicht van alle vrijstellingen is te vinden op de website van de Belastingdienst. Controleer altijd goed of jouw situatie aan de voorwaarden voldoet voordat je een vrijstelling toepast.

De overdrachtsbelasting wordt betaald op het moment dat de woning of het pand officieel op naam van de koper wordt gezet bij de notaris. De notaris houdt het bedrag in op de afrekening en draagt de belasting vervolgens af aan de Belastingdienst. Je hoeft dit dus niet zelf te regelen.

In de meeste gevallen wordt de overdrachtsbelasting betaald uit de koopsom die tijdens de overdracht wordt verrekend. De notaris berekent het bedrag samen met de overige kosten, zoals notariskosten en eventuele hypotheekkosten.

Het is verstandig om vooraf te weten welk bedrag je aan overdrachtsbelasting verschuldigd bent, zodat je rekening kunt houden met de totale kosten bij de aankoop van de woning.

Bij nieuwbouwwoningen betaal je meestal geen overdrachtsbelasting, omdat de aankoop met btw wordt belast. In dat geval betaal je 21 procent btw over de koop- of aanneemsom, maar geen overdrachtsbelasting. Dit geldt voor nieuw gebouwde woningen of woningen die nog niet eerder zijn bewoond.

Wanneer de grond eerder is overgedragen of al eigendom was van een particulier, kan in sommige gevallen wel overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. De notaris controleert dit bij de overdracht en kan precies aangeven welke regels in jouw situatie gelden.

Voor bestaande woningen geldt altijd overdrachtsbelasting. Met de rekentool op deze pagina kun je eenvoudig berekenen hoeveel belasting je betaalt bij de aankoop van een bestaande woning.

De Belastingdienst kijkt naar de hoogste waarde van de twee: de overeengekomen koopsom of de marktwaarde van het pand. Deze waarde vormt de grondslag voor de berekening van de overdrachtsbelasting. De marktwaarde is meestal gelijk aan de koopprijs, maar kan hoger zijn als de woning onder de marktwaarde wordt gekocht.

Wanneer de koopsom lager ligt dan de werkelijke waarde, bijvoorbeeld bij aankoop van een woning van een familielid, mag de Belastingdienst uitgaan van de marktwaarde. Hierdoor wordt voorkomen dat er minder belasting wordt betaald dan wettelijk is bedoeld.

Bij twijfel kan de Belastingdienst om aanvullende informatie vragen, zoals een recente taxatie of WOZ-waarde, om te bepalen wat de juiste grondslag voor de overdrachtsbelasting is.